экономика Дальнего Востока

Поиск
Журнал "Развитие региона"

Сколько строят жилья в Забайкалье — простой вопрос, на который сложно получить ответ.

Строительство в Забайкальском крае начинается, как только плюсовые температуры становятся устойчивыми. Это значит, что даже ночью столбик термометра должен быть около нуля или чуть выше. Заканчивается сезон глубокой осенью, в морозы. Год от года сроки не меняются, но в 2022-м случилось, кажется, удивительное: уже по итогам девяти месяцев в сравнении с таким же отрезком 2021 года был заметен резкий рост сданных квадратных метров. К ноябрю — времени завершения большинства строительных работ — динамика только усилилась. Что же произошло?

По данным «Забайкалкрайстата», в ноябре было введено 5 527 тысячи квадратных метров в жилых помещениях: прирост в 41,2% по сравнению с ноябрём 2021 года. При этом в общей сложности с января до конца ноября сдали 274 946 тысячи «квадратов» или 180,7% к 2021 году. То есть темпы строительства в 2022-м за месяц до конца года превышали прошлогодние показатели почти в два раза.

В опубликованном на сайте «Забайкалкрайстата» отчёте уточняется, что в эти данные вошли все сданные квадратные метры, в том числе и дома на личных участках и дачные коттеджи.

Два не равных года

Судя по статистике, ситуация в строительстве Забайкалья в последние два года характеризуется значительной несбалансированностью.

В 2021-м после практически упавшей кривой (левая часть графика) в августе начался просто пиковый взлет сданных квадратных метров, который постепенно снижался к ноябрю и резко взлетел в декабре. Можно предположить, что малый августовский пик связан с тем, что свои одноэтажные и двухэтажные частные дома достраивали жители края, а к декабрю документацию на ввод объектов стали готовить по госконтрактам и, возможно частные компании — по собственным коммерческим проектам.

Январь и февраль 2022 года по объёмам введённых квадратных метров были, не в пример прошлому году, оживлёнными и показали объёмы чуть меньшие, чем предыдущим летом, тогда как первые месяцы 2021-го, судя по графику, были практически «мёртвыми».

В феврале 2022 года начался плавный спад, который длился до мая, когда было сдано всего 17 тысяч квадратных метров. Наращивание объёмов началось в июне, но, в отличие от прошлого года, никакого летнего пика не было, а декабрь так и вовсе оказался самым скромным по показателям за год месяцем — всего 5,5 тысячи квадратных метров.

Можно предположить, что на начало 2022-го перешли квадратные метры, сдача которых была запланирована на 2021-й.

Так ли это относительно динамики за оба года — в пресс-службе правительства Забайкальского края, в министерстве строительства, дорожного хозяйства и транспорта, а также в министерстве экономического развития региона ответить за две недели подготовки материала к публикации не смогли, также как и предоставить общие итоговые данные по объёмам и динамике строительства в регионе.

По прогнозу социально-экономического развития Забайкальского края на 2021-й и 2022 годы у отрасли строительства в 2022 году было два сценария развития: консервативный и базовый. По консервативному сценарию объём выполненных работ должен был составить 32 130,36 миллиона рублей, базовый сценарий предполагал 37 424,61 миллиона. За год в строй должно было быть введено 305 тыс/ квадратных метров общей площади (консервативный сценарий) или 355 тысяч квадратных метров (базовый). В обоих вариантах это был лучший результат, начиная с 2017 года.

Строительство в росте. В росте ли?

По данным мониторинга социально-экономического положения, в крае за девять месяцев 2022 года строительство наравне с добычей полезных ископаемых, работой по ликвидации загрязнений, общественным питанием, оптовой торговлей, объёмами услуг населению и работой, связанной с обеспечением людей водой, показало рост.

Спад наблюдался в обрабатывающих производствах, обеспечении электроэнергией и газом, розничной торговле и сельском хозяйстве.

При этом доля инвестиционных вложений в строительство за это время составила всего 4,4%, тогда как на обрабатывающие производства пришлось 32,8%.

В мониторинге за январь-сентябрь 2022 года, опубликованном на сайте минэкономразвития края, говорится, что в строительство за это время вложили 35 миллиардов 545 миллионов рублей, что на 5,8% больше, чем за это время в прошлом году. Если сделать поправку на инфляцию, то кажется, что затраты не выросли, а снизились.

К сентябрю в Забайкалье ввели в действие 1 723 жилых здания общей площадью 252,5 тысячи квадратных метров и 36 зданий нежилого назначения, площадь которых составила 25,3 тысячи квадратных метров. В их числе — загон для крупного рогатого скота, артезианскую скважину и автоцентр.

Организации и жители края за это время построили в 2,3 раза больше жилья, чем в 2021 году — 235,8 тысячи квадратных метров, из которых 177,8 тысячи квадратных метров в городе и 58 тысяч — в деревнях. При этом 86,3% от этого жители края сделали за счёт собственных средств или кредитов, на эти деньги построено 203,5 тысячи квадратных метров.

Получается, что забайкальцы всего лишь за год умудрились или как-то накопить, или решили набрать кредитов. Но почему?

Судя по динамике реальной начисленной зарплаты, резкого роста доходов у жителей края за год не произошло. В январе — ноябре 2022 года, по данным «Забайкалкрайстата», она была равна 57,3 тысячи рублей.

Отсюда следует, что люди или решили массово вкладывать в недвижимость накопления, либо начали брать для этого кредиты.

Возможно, роль здесь сыграл дальневосточный гектар, но он был введён несколько лет назад, и возникает вопрос о том, почему «выстрелил» только сейчас.

Или на поведении застройщиков\покупателей сказалась дальневосточная ипотека, когда под низкий банковский процент покупаются квартиры, квадратный метр в которых стоит в районе 160 тысяч рублей и выше?

Ещё одним фактором, который, возможно, способствовал повышению спроса — то, что теперь можно прописываться на дачах.

Промышленные стройки

Если учитывать и строительство по инвестпроектам, то тут в первую очередь нужно посмотреть, что строилось на двух территориях опережающего развития региона – «Забайкалье» и «Краснокаменск». Так, в «Забайкалье» возводят горно-металлургический комбинат на Удоканском месторождении меди и строят ГОК на месторождении «Железный Кряж» (АО «Висмут»). На территории опережающего развития «Краснокаменск» идёт строительство рудника № 6 на базе Аргунского и Жерлового месторождений урана, которое относится к Приаргунскому производственному горно-химическому объединению. Кроме него, компания «Экопромгаз» строит завод по переработке и производству синтетического жидкого топлива.

Социальное строительство

Кроме домов и промышленных объектов, в крае в три первых квартала года, по данным минэкономразвития, закончили строительство торгово-офисного центра площадью 0,8 тысячи квадратных метра, зал для занятий боксом на 1,7 тысячи квадратных метра и детсады в общей сложности на 348 мест.

Больше из имеющихся у нас документов социальных объектов нет. Назвать, что именно из соцобъектов сдавалось в 2022 году, ни в правительстве края, ни в минстрое, ни в министерстве экономического развития за две недели не смогли.

Что мешает строительству?

В мониторинге минэкономразвития говорится, что развитию строительной отрасли в Забайкалье мешают дороговизна материалов и конструкций, отсутствие квалифицированных рабочих, неплатежеспособность заказчиков и высокие налоги.

Строители, предварительно попросив не называть их в материале, говорят, что дороговизна материалов — не самое сложное, с чем приходится сталкиваться. В числе самых трудных моментов называют время согласований строительства, то есть всю бумажно-разрешительную работу, включая и общение с теми, кого нужно будет расселять, чтобы на этом месте построить новую многоэтажку.

Второй порог, о который приходится запинаться — непредсказуемость повышения цен не только на стройматериалы, но и на их доставку. На это сейчас нужно закладывать суммы сверх сметы, а закладывать-то особо нечего: все деньги в обороте.

­­– Проблемы у нас всегда одни и те же: мало строят, если говорить про новостройки, поэтому у нас и стоимость квадратного метра такая высокая. Тут вообще ряд параметров: и электроэнергия (высокие цены – прим. автоар), и удалённый регион. Но я всё-таки думаю, что если некоторые могут продавать от 120 тысяч за квадратный метр, а некоторые — от 160 тысяч за него же — то это рыночные условия, когда есть спрос. Если бы его не было, то не было бы и предложения, — считает руководитель центра ипотеки и недвижимости «Этажи» Наталья Савкина.

По её мнению, такой спрос породила программа дальневосточной ипотеки с очень сильно сниженными банковскими процентами — 1,5-1,7 процента.

– Если бы у нас ставка была 11% и стоимость квадратного метра была бы 160 тысяч рублей, то мало кто бы смог этой ипотекой, а так как есть программа дальневосточной ипотеки, то клиенты идут на это, – отметила Наталья Савкина.

Рост строительства в крае она объяснила поднявшейся популярностью загородных малоэтажных домов:

«Это началось, когда были ковидные меры были, когда всё закрыли и когда нельзя было выйти из квартир. Люди стали подумывать о загородной недвижимости. Тем более у нас есть программы дальневосточной ипотеки, сельской ипотеки, которые позволяют под 1,5% строить дома. Почему бы и нет?».

По мнению эксперта, к росту именно загородного строительства в 2022 году постепенно привело сарафанное радио, когда по выгодной программе дом за городом построил сначала один знакомый, потом другой.

«Затем там менялись программы. Если раньше можно было строить только через застройщиков, а сейчас денежные средства по ипотеке выдают, и частные застройщики тоже строят. Это стало плюсом. У нас много умельцев, которые строят сами, это экономия средств. Малоэтажное строительство сейчас набирает бум.

Но и многоэтажная застройка увеличивается. Сейчас в Забайкалье планируют зайти компании из других регионов и, я думаю, новостроек в ближайшем будущем будет строиться больше. Тогда и цена на квадратный метр дай бог остановится», — сказала Наталья Савкина.

(По материалам ИА «Восток России»)